Anschlussfinanzierung im aktuellen Zinsumfeld
So sichern Sie sich günstige Konditionen für Ihre Immobilie und vermeiden einen notwendigen Immobilienverkauf
Steigende Bauzinsen können für Immobilieneigentümer schnell zur finanziellen Herausforderung werden. Insbesondere dann, wenn die bestehende Zinsbindung ausläuft und die Restschuld zu deutlich höheren Konditionen weiterfinanziert werden muss. Wer sich jedoch frühzeitig mit seiner Anschlussfinanzierung beschäftigt, verschiedene Angebote vergleicht und die richtigen Entscheidungen trifft gerät nicht unter Druck und kann langfristig mehrere Tausend Euro sparen.
Anschlussfinanzierung im aktuellen Zinsumfeld: Warum Eigentümer jetzt handeln sollten
Die Bauzinsen haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. Während Immobilienkäufer in der Niedrigzinsphase teilweise Finanzierungen mit Zinssätzen von rund 1 % abschließen konnten, liegen die Konditionen heute wesentlich höher.
Im Oktober 2026 beginnen günstige Baufinanzierungsangebote bei etwa 4,4 %. Die tatsächlich erhältlichen Konditionen hängen unter anderem von der Bonität, dem Immobilienwert, der Finanzierungshöhe und der gewählten Zinsbindung ab.
Besonders betroffen sind Eigentümer, die ihre Immobilie vor einigen Jahren zu sehr günstigen Zinsen finanziert haben. Läuft deren Zinsbindung aus, kann eine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren monatlichen Belastungen und zu einem höheren Verkaufsdruck führen.
Rechenbeispiel: Wie stark können die monatlichen Kosten steigen?
Angenommen, Sie haben für Ihre Immobilie ursprünglich mit 300.000 € zu einem Sollzins von 1,5 % finanziert. Zum Ablauf Ihrer Zinsbindung verbleibt eine Restschuld von 200.000 €. Für die Anschlussfinanzierung wird nun ein Zinssatz von 4,5 % angeboten.
Bei einer anfänglichen Tilgung von jeweils 2 % ergibt sich folgende vereinfachte Gegenüberstellung:
In diesem Beispiel bedeutet das eine monatliche Mehrbelastung von ca. 400 € beziehungsweise 4.800 € im Jahr.
Die Berechnung veranschaulicht die Auswirkungen unterschiedlicher Zinssätze auf eine Finanzierung mit gleichem Ausgangsbetrag und gleicher anfänglicher Tilgung. Die tatsächliche bisherige Monatsrate kann aufgrund der ursprünglichen Darlehenshöhe und des Tilgungsverlaufs abweichen.
Das Beispiel zeigt, warum die Anschlussfinanzierung nicht erst kurz vor dem Ablauf der Zinsbindung zum Thema werden sollte.
Welche Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung gibt es?
Grundsätzlich stehen Immobilieneigentümern drei wesentliche Möglichkeiten zur Verfügung.
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Prolongation – bei der bisherigen Bank bleiben
Bei der sogenannten Prolongation wird das bestehende Darlehen bei der bisherigen Bank verlängert. Hierfür bietet das Kreditinstitut neue Konditionen für die verbleibende Restschuld an.
Der wesentliche Vorteil besteht im vergleichsweise geringen organisatorischen Aufwand. Da die Bank die Immobilie und die bisherige Finanzierung bereits kennt, gestaltet sich die Abwicklung häufig unkompliziert. Außerdem entstehen keine zusätzlichen Kosten durch grundbuchliche Kreditabsicherungen.
Allerdings bedeutet ein einfaches Angebot nicht zwangsläufig, dass es auch das günstigste ist. Deshalb empfiehlt sich grundsätzlich ein Vergleich mit anderen Anbietern.
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Umschuldung – zu einer anderen Bank wechseln
Bei einer Umschuldung wird die verbleibende Restschuld durch ein Darlehen einer anderen Bank abgelöst.
Ein solcher Wechsel kann sich insbesondere dann lohnen, wenn ein anderes Kreditinstitut günstigere Zinsen oder passendere Vertragsbedingungen anbietet. Dabei können Kosten für die Übertragung beziehungsweise Änderung der Grundschuld entstehen, die bei der Berechnung berücksichtigt werden sollten. Schon vergleichsweise kleine Zinsunterschiede können hier aber erhebliche finanzielle Auswirkungen haben.
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Forward-Darlehen – heutige Konditionen für später sichern
Eine weitere Möglichkeit ist das sogenannte Forward-Darlehen. Damit können sich Eigentümer bereits vor dem Ablauf ihrer aktuellen Zinsbindung einen Zinssatz für die zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Diese Variante ist insbesondere interessant, wenn die bisherige Zinsbindung erst in einigen Jahren endet und steigende Zinsen erwartet werden oder die derzeitigen Konditionen günstiger sind als die des vorhanden Darlehens.
Allerdings verlangen Banken für die frühzeitige Zinssicherung häufig einen Zinsaufschlag. Zudem besteht das Risiko, dass die Marktzinsen bis zum tatsächlichen Finanzierungsbeginn sinken, während das vereinbarte Forward-Darlehen grundsätzlich weiterhin abgenommen werden muss.
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Grundsätzlich gilt: Je früher Sie sich informieren, desto mehr Handlungsmöglichkeiten stehen Ihnen zur Verfügung.
Spätestens 12-18 Monate vor dem Ende der bestehenden Zinsbindung empfiehlt es sich, die aktuelle Finanzierung zu überprüfen und Vergleichsangebote einzuholen, insbesondere wenn ein Forward-Darlehen infrage kommt.
Neben dem Zinssatz sollten Eigentümer bei der Auswahl ihrer Anschlussfinanzierung insbesondere auf die Tilgungshöhe, mögliche Sondertilgungen (in der Regel mit Zinsaufschlägen verbunden), Tilgungssatzwechsel und die gewünschte Dauer der Zinsbindung achten.
Denn eine passende Finanzierung zeichnet sich nicht ausschließlich durch günstige Zinsen aus, sondern muss auch langfristig zur persönlichen Lebens- und Einkommenssituation passen.
Was tun, wenn man sich die Anschlussfinanzierung nicht mehr leisten kann?
Steigende Bauzinsen können dazu führen, dass die monatlichen Raten einer Anschlussfinanzierung das verfügbare Haushaltsbudget übersteigen. Doch auch wenn die neue Finanzierung auf den ersten Blick nicht mehr bezahlbar erscheint, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die finanzielle Belastung zu reduzieren.
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Tilgung reduzieren und monatliche Rate senken
Eine der einfachsten Möglichkeiten besteht darin, die anfängliche Tilgung zu reduzieren. Dadurch sinkt die monatliche Kreditrate, allerdings verlängert sich die Rückzahlungsdauer und es fallen langfristig höhere Zinskosten an.
Ein Beispiel: Bei einer Restschuld von 200.000 € und einem Sollzins von 4,5 % beträgt die monatliche Rate bei 2 % anfänglicher Tilgung rund 1.083 €. Wird die Tilgung auf 1 % reduziert, sinkt die Rate auf etwa 917 €. Das bedeutet eine monatliche Entlastung von rund 166 €.
Ob eine geringere Tilgung möglich und langfristig sinnvoll ist, hängt von den Finanzierungsbedingungen des Darlehensgebers und der individuellen Situation ab.
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Eigenkapital/Familiendarlehen einsetzen oder die Restschuld reduzieren
Sind ausreichend finanzielle Rücklagen vorhanden, kann eine teilweise Rückzahlung der Restschuld die zukünftige monatliche Belastung senken. Dabei sollte jedoch ein ausreichender finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben erhalten bleiben.
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Immobilienverkauf als mögliche Alternative prüfen
Lässt sich die Finanzierung auch nach verschiedenen Anpassungen dauerhaft nicht tragen, kann der Verkauf der Immobilie eine wirtschaftlich sinnvolle Alternative sein.
Ein rechtzeitig geplanter Verkauf bietet in der Regel mehr Handlungsspielraum als ein Verkauf unter akutem finanziellem Druck. Dabei sollten der aktuelle Marktwert der Immobilie, die verbleibende Restschuld und mögliche Verkaufskosten berücksichtigt werden.
Eine frühzeitige Prüfung der Finanzierungsmöglichkeiten kann helfen, eine wirtschaftlich tragfähige Lösung zu finden.
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