Bergschäden – das unterschätzte Risiko für Immobilien-Verkäufer
Bergschäden – bis heute aktuell
Der Verkauf einer Immobilie wird in der heutigen Zeit und in unserer Region eine immer schwierigere Aufgabe. Eine essenzielle Bedeutung, spätestens im Notarvertrag, hat die Frage nach einer Bergschadenregulierung oder einem Bergschadenverzicht.
Wir stellen häufiger fest, dass das Thema Bergschäden schnell übergangen oder nicht richtig beantwortet wird. Dies kann zu erheblichen Problemen, Rückabwicklungen oder Schadensersatz-Forderungen an den Verkäufer führen.
Was sind Bergschäden- was ist eine Bergschaden-Regulierung?
Bergschäden sind oft Risse im Gebäude oder in den Außenanlagen. Diese können größere Ausmaße haben und deutlich sichtbar an der Fassade oder im Gebäude sein. Typisch an Fenstern, in Treppenhäusern oder auch in Außenanlagen wie Wegen oder Garagen. Diese Schäden werden vom Bergbau unkompliziert behoben oder abgefunden.
Schieflagen sind nicht so ohne Weiteres zu beheben. Je nach Ausmaß müssen hier Hydraulikstützen und Verstärkungen im Keller angebracht werden. Leider werden hier oft Abfindungsangebote gemacht und die Immobilienbesitzer nehmen diese an. Diese Abfindungen und die gemessene Schieflage ist unbedingt im Kaufvertrag anzugeben. Ein von einer Schieflage betroffenes Haus ist an markierten Messpunkten an der Fassade zu erkennen.
Als Verkäufer sollten Sie die geschlossenen Verträge dem Käufer bekannt machen, da dies einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Immobilie hat.
Jüngstes Beispiel aus der Praxis
Eine Verkäuferin wollte eine Immobilie verkaufen, jedoch kam der Auftrag aufgrund fehlender Bereitwilligkeit festgestellte und regulierte Bergschäden zu benennen, mit unserem Unternehmen nicht zustande. Was war geschehen? Das Haus steht in einer von Bergschäden stark betroffenen Region von Moers und war mehrfach von Bergschäden getroffen. Neben einer festgestellten Schieflage wurden in der Vergangenheit diverse Schäden im Gebäude und an den Außenanlagen vom Bergbau reguliert und sind somit als Bergschadenregulierung zu benennen. Solche Schäden und die jeweiligen Erstattungen müssen dem Käufer benannt werden. Sollte dies dem Käufer nicht bekannt sein, so ist dies ein schwerwiegener Verstoss und kann neben erheblichen Schadensersatzforderungen auch zu einer Rückabwicklung des Kaufvertrages führen.
Der Makler muss diese Punkte erwähnen, sonst macht er sich strafbar.
Was ist ein Bergschadenverzicht?
Der Bergschadenverzicht, ist weitaus problematischer und führt bei Finanzierungsanfragen meißt zu Ablehnungen. Hier gibt es verschiedene Varianten. Von 10% bis 100% Bergschadenverzicht sind die jeweiligen Vereinbarungen mit dem Bergbau bekannt und als Eintragung im Grundbuch möglich.
Nicht immer werden diese allerdings im Grundbuch erfasst. Gerade bei Altbauten werden diese Regulierungen, wenn die Objekte dem Bergbau gehörten und an deren Mitarbeiter verkauft wurden im Kaufvertrag festgehalten und es steht keine Eintragung im Grundbuch. Dieser Hinweis muss beim weiteren Verkauf fortgesetzt werden. Folgt dies nicht, erfolgt bei einem eingetreten Schaden durch die RAG keine oder nur anteilige Regulierung.
Für die Finanzierung einer Immobilie ist die Löschung eines Bergschadenverzichtes notwendig.
Dieser nicht unkomplizierte Vorgang kann aber gelöst werden. Zunächst muss die Ruhrkohle angeschrieben werden und über diesen Wunsch vom Eigentümer informiert werden. Die Ruhrkohle prüft den Vorgang und fordert meisten eine Wertermittlung oder Gutachten über die Immobilie an, um dann einen Betrag für die Löschung zu benennen. Dieser Vorgang dauert einige Wochen und kostet einige Tausend € . Wenn dieser Betrag bezahlt wurde, beauftragt die Ruhrkohle die Löschung durch einen Notar. Erst dann ist die Immobilie wieder verkäuflich.
Bei der Beantragung einer Löschung eines Bergschadenverzichtes unterstützen wir unsere Kunden durch unsere mehr als 30-jährige Erfahrung gerne.
Wie lange steht der Bergbau für Bergschäden ein?
Das BundesBerggesetz (BBergG) (§§114 bis 126) regelt die Haftung des Bergbauunternehmens. Es gilt in der Regel eine Frist von 30Jahren. Entscheidend sind die Zechenschließungen, die in unserer Region unterschiedlich sind.
